當住宅市場遭遇“不冷不熱”的尷尬境地時，商業(yè)地產正以前所未有的速度展現著它的瘋狂，從大型開發(fā)商重金投入到中小企業(yè)的“小試牛刀”,從城市綜合體的建設到區(qū)域性商鋪的開發(fā)，各路兵馬紛紛搶灘登陸，國內地產大佬在蘭州的商業(yè)地產戰(zhàn)開始打響。
　　住宅市場調控
　　開發(fā)商搶食商業(yè)地產
　　在國家及地方對住宅開發(fā)出臺系列調控政策重壓之下，開發(fā)商紛紛轉向，尋求“避風港”“,由此催熱了一輪商業(yè)地產市場的投資熱潮。
　　”蘭州商業(yè)地產的興起初見端倪，完全可用從土地出讓上略見一斑，“搜狐焦點總經理馬志新稱，自去年以來，蘭州土地出讓的方式和性質發(fā)生了變化，商業(yè)用地在土地出讓中占有的比重加大，這已經說明，在住宅市場調控之下，政府有意加大了對商業(yè)用地的供應量和砝碼。
　　馬志新稱，從目前在建項目看， 一年多來，蘭州開建或將建的商業(yè)地產超過15處，總建筑面積超過170萬平方米。如雁灘已經開工的居安之家、萬達廣場、紅星美凱龍，西站占地約105的”蘭州國際商貿中心“,位居東方紅廣場的”鴻運·金茂“,以及處于南關商圈中的”紅樓時代“,這些項目基本上都想參與商業(yè)地產競爭，而購物中心、甲級寫字樓、商務酒店等大金額的投資項目，也都證明蘭州商業(yè)地產發(fā)展日益火熱。編輯推薦閱讀
　　”各區(qū)域項目的落地在建象征著蘭州商業(yè)地產的發(fā)展迎來首次“井噴”,“馬志新如此概括和形容目前如火如荼的商業(yè)地產。
　　蘭州頂尖地產營銷綜合服務機構總經理朱岑峰也認為，商業(yè)地產的發(fā)展也是城市地產發(fā)展的產物，隨著一個城市經濟能力的提升，需要有完善的配套設施來服務，商業(yè)地產順應而生。
　　據記者了解， 2010年以來，天慶、遠達、天鴻金運和伊真等蘭州本土企業(yè)也陸續(xù)”殺入“商業(yè)地產掘金，或轉型商業(yè)地產開發(fā)，或提高商業(yè)地產戰(zhàn)略布局比例。
　　2011年5月，以溫州商會為后盾的蘭州東部永新房地產開發(fā)公司就在商業(yè)地產領域大展拳腳，蘭州東部永新房產在其旗下某項目的二期也將開始建設。
　　2011年9月，甘肅天鴻金運的商業(yè)地產代表作鴻運金茂廣場正式奠基，一直以中日集成住宅和別墅等住宅產品作為其代表作的天鴻金運也正式向商業(yè)地產邁出了第一步：鴻運金茂廣場項目占地24.224畝，地上建筑53層，總高278米，集商業(yè)、辦公、居住、酒店式公寓、展覽、餐飲、會議、文娛和城市軌道交通等眾多功能于一體。
　　2011年11月9日，佳德商業(yè)文化廣場在榆中舉行盛大奠基儀式，據了解，此項目由甘肅伊真集團投資8900萬元建設，項目占地53畝，規(guī)劃功能有商業(yè)購物、公寓式住宅、賓館和市政廣場等。以上這些都是本土房企加速轉型的標志。
　　蘭州牽頭
　　全省城市綜合體將超過10個
　　商業(yè)地產的加速，給蘭州這座二線城市注入了新的血液。7月6日，蘭州城關萬達廣場就在雁灘破土開工，”城市綜合體“這個名詞也由此在蘭州市民中開始廣泛傳播。而這個項目也會是蘭州、乃至全省引進的首個城市綜合體。
　　而國內500強的世紀金源集團今年也在蘭州簽下500億元的”超大訂單“,拿下兩個總建筑面積1350萬平方米的城市綜合體，分別位于城關區(qū)和蘭州新區(qū)，涵蓋五星級酒店、文化旅游商業(yè)街和大型商場等。在本屆蘭洽會上，七里河在蘭洽會上簽約3個城市綜合體項目，城關區(qū)更是規(guī)劃出了10大城市綜合體建設項目。
　　記者注意到，不盡在蘭州，全省14個地州市都先后大規(guī)模引進城市綜合體項目，簽約城市綜合體超過10個。
　　”城市綜合體“,是一種綜合的商業(yè)地產開發(fā)項目，不僅包括傳統意義上的商鋪、住宅，更是囊括旅游、文化、商貿、休閑的消費”聚集區(qū)“,可以”一站式“吃、住、玩、購，也可以體現一個地區(qū)的商業(yè)文化和都市氛圍。在許多大都市，城市綜合體即是人流最旺、商氣最好的地方，也會是每個城市的”新地標“.
　　易居（中國）·克而瑞蘭州機構劉野認為，綜合體的集中升溫主要是市場對經濟轉型機遇的把握而產生的現象，不同地區(qū)會產生不同的市場效應。在蘭州，城市綜合體是城市發(fā)展進程中所需要的物業(yè)形態(tài)，但對于之前缺乏綜合體運營經驗的起來講，資金短缺、供大于求、模式選擇、運營風險是應該仔細考慮的四大關鍵風險控制點。這方面，萬達、紅星具備優(yōu)勢。其他企業(yè)通常會面臨較大風險。
　　劉野介紹，從目前克而瑞掌握的信息來看，蘭州的在建、規(guī)劃城市綜合體數量的確呈現快速增多態(tài)勢，但總量與全國一二線城市十幾甚至幾十的數量級相比，依然處于起步水平。未來發(fā)展空間看好。從城市特征來看，綜合體也是非常適應在蘭州發(fā)展的物業(yè)形態(tài)。預計未來蘭州綜合體開發(fā)熱度會不斷提高。
　　競爭加劇
　　將改變蘭州商業(yè)地產格局
　　商業(yè)地產除抗跌性強，受政策影響較小這一有利因素之外，商業(yè)地產的高租金，高回報率也是非常關鍵的因素，在蘭州市中心區(qū)地段，特別是政府規(guī)劃的CBD商業(yè)的回報率通常會達到7%~8%,遠高于一般住宅物業(yè)，商業(yè)投資”一鋪養(yǎng)三代“的說法，在蘭州亦不夸張。
　　魏林是在2003年進入房地產銷售行業(yè)的，近10年的時間里，他稱自己看到了商業(yè)地產從緩慢起步到現在的初具規(guī)模。魏林說，蘭州商業(yè)地產的初具規(guī)模是從各個區(qū)域的商圈開始的?！睎|部批發(fā)市場、廣場、南關、西關和西站等商圈的形成，開始讓人對商業(yè)地產有了概念，之后，繁華地段的商鋪價格普漲，商業(yè)地產的雛形也開始形成。“
　　”但是，不可否認的是，蘭州商業(yè)地產多年來的發(fā)展一直因為單一的運作模式沒有出現一定的氣色“.蘭州大學經濟學博士李泉一直關注著蘭州商業(yè)地產的走勢，他認為，蘭州本土開發(fā)企業(yè)不論是投資還是運營水平，都不及外來企業(yè)先進，也是導致整個城市商業(yè)地產一直固步不前的內在因素?！焙饬恳粋€地區(qū)商業(yè)地產的標準很多，但人氣是主要的，現在蘭州商業(yè)地產扎堆出現，及時填補了整個行業(yè)的空白，但商業(yè)地產要將運營、銷售和租賃結合起來才能使得開發(fā)商擁有長期持續(xù)的盈利能力并能帶動周邊區(qū)域的發(fā)展。蘭州規(guī)模的寫字樓和城市綜合體不多，特別是五星級酒店更是稀缺，這都需要開發(fā)商在后期運營中調整運營模式。
　　隨著城市化的進程加快，人們消費能力不斷增長，商業(yè)地產有著很大發(fā)展空間，這也成為外企大額紛紛進駐蘭州，爭奪這塊“大蛋糕”的一個理由。
　　易居（中國）·克而瑞蘭州機構的劉野稱，從蘭州現狀看，商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平較為落后，產品層級仍然停留在百貨階段，最缺一站式購物中心，百貨市場已經趨近飽和，開放式街區(qū)數量已經不少，但質量普遍較低。以“街”的名義存在的封閉式商業(yè)街問題最大，已經出現風險征兆，“綜合體的開發(fā)有助于蘭州商業(yè)市場層級的進一步提升。尤其是地產大佬的進駐，會加速這一進程。
　　蘭州交通大學教授碩士生導師、房地產研究所所長、蘭州群英策劃顧問有限公司總經理劉義認為， 外企大鱷的進入對整個城市的經濟發(fā)展有引導和推動作用，聚集人氣，帶動相關產業(yè)發(fā)展，提升商貿和城建水平。但是，會加大各企業(yè)之間的競爭，改變當前的商業(yè)地產的格局。