日前，十八屆三中全會已落下帷幕，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》(下稱《決定》)發(fā)布，引發(fā)了媒體、專家"解讀熱"。雖然《決定》對公眾關(guān)注的房地產(chǎn)話題表述十分有限，只有"加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革"，沒有"房地產(chǎn)調(diào)控"的字眼。但分析人士認(rèn)為，配合土地改革、財稅體制改革等舉措，房地產(chǎn)市場走向?qū)⑸钍苡绊憽?BR>業(yè)界普遍認(rèn)為，三中全會給房地產(chǎn)行業(yè)吹響積極的號聲。
熱點(diǎn)一：弱化政府調(diào)控 凸顯市場作用
知名地產(chǎn)商人、萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林接受媒體專訪時表示，《決定》沒有再提"地產(chǎn)調(diào)控"是進(jìn)步，說明未來會加強(qiáng)市場的決定性作用，弱化調(diào)控，政府抓保障，市場做商品房。
中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌認(rèn)為，"習(xí)李房地產(chǎn)新政"日漸清晰，調(diào)控的手段、方法、立足點(diǎn)、途徑都在發(fā)生變化。與過去的調(diào)控思路有所不同，首先是調(diào)控手段的變化。過去，政府有形的手干預(yù)太多，而未來無形之手將起更大的作用。其次是方法的變化，過去以"限"為主，以堵為主，現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)千方百計地增加供應(yīng)。再次，調(diào)控的立足點(diǎn)也在發(fā)生變化。過去的調(diào)控，是就房價而言的調(diào)控，房價被視為政治問題，調(diào)控始終在短期的房價漲跌方面做文章，現(xiàn)在更加注重長效制度的建立。最后是途徑的變化，過去常常是一刀切?，F(xiàn)在，隨著房地產(chǎn)市場的分化，各地區(qū)表現(xiàn)不同，調(diào)控給了地方更大的自主權(quán)。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)則表示，盡管《決定》全文沒有提到房地產(chǎn)調(diào)控，但從內(nèi)容對市場化的多次強(qiáng)調(diào)，也能看出中央對房地產(chǎn)調(diào)控的市場化思路。在未來樓市調(diào)控長效機(jī)制建立方面，逐步淡化行政手段，回歸市場化是大方向。
在中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一看來，如果三中全會的精神能夠得到全面貫徹，那么房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展將是必然。與以往"圍繞房價調(diào)房價"的調(diào)控不同，改革聚焦在更深層次的問題之上，雖然沒有直接談及房價的漲落，但高房價的問題勢必隨著市場化改革的逐漸推進(jìn)而得到有效的解決。同時朱中一也指出，在一線城市房價上漲過快的背景下，短期內(nèi)脫離有效的行政調(diào)控，市場必然存在失控的危險。如何將既有的政策與未來的改革有效銜接，維護(hù)市場的穩(wěn)定，將是很重要的問題。
熱點(diǎn)二：農(nóng)地流轉(zhuǎn)不局限于農(nóng)村 城市房價或受沖擊？
國家開發(fā)銀行研究院副院長、中國社科院金融所金融市場室主任曹紅輝此前指出，三中全會"建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場"提法值得注意。曹紅輝認(rèn)為，這個提法表明農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)將不再局限于農(nóng)村，而是跟城市市場并軌，單獨(dú)提出"建設(shè)用地"，接下來更多農(nóng)村土地將進(jìn)入供應(yīng)，意味著城市房地產(chǎn)價格將受到?jīng)_擊。
但《中國證券報》昨日發(fā)表文章稱，宅基地暫時難入市，城市房價不會受沖擊。按十八屆三中全會的精神，宅基地暫時不會實(shí)現(xiàn)與國有土地同等入市、同權(quán)同價。未來五年，集體經(jīng)營性建設(shè)用地即便實(shí)現(xiàn)入市，也不會大規(guī)模增加全國的商品住宅，更談不上沖擊現(xiàn)有的房價體系。
中國社會科學(xué)院研究員曹建海對媒體表示，給予農(nóng)民更多產(chǎn)權(quán)，是化解中國土地財政的重要舉措。一方面，這將會減少地方政府對農(nóng)村土地的征用，農(nóng)民土地或不再辦理征地手續(xù)，由農(nóng)民直接開發(fā)；另一方面，農(nóng)民的土地使用權(quán)或可以轉(zhuǎn)讓，土地產(chǎn)權(quán)多元化，將使得土地市場更加豐富，不再局限于地方政府征地。曹建海認(rèn)為，這一政策是對地方政府土地財政的沉重打擊，地方政府饑餓營銷下的土地供應(yīng)短缺問題將得到解決，由此造成的房價高漲問題也將因此減弱。
熱點(diǎn)三：房地產(chǎn)泡沫不會馬上破裂 短期內(nèi)房價或上漲
上周，中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生在11月11日發(fā)表的一篇報告中認(rèn)為，三中全會推出的改革藍(lán)圖可能會加速房地產(chǎn)泡沫的破裂，改革越成功，房地產(chǎn)泡沫破裂的時間越早。然而，也有人不同意這個看法。
王健林認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場有泡沫，但還沒到馬上要破裂的程度；《決定》中以"賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利"為核心的土地政策，可能會造成土地價格短期內(nèi)較大幅度的上升。農(nóng)民收入的增加，加上賣地少了，進(jìn)入市場的土地的減少，地價會傳導(dǎo)到房價，短期內(nèi)帶動房價的上漲。在他看來，關(guān)鍵要看政府的保障房怎么安排，如果保障房也少，可能導(dǎo)致房價更快速的上漲。
亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為，國家實(shí)施多年的樓市調(diào)控一直沒有采取增供應(yīng)平抑房價，而是限購令等行政手段，這是因?yàn)?限購令"不僅不會影響土地財政收入，也沒有影響到經(jīng)濟(jì)發(fā)展。由于市場供不應(yīng)求局面未有任何改變，一旦取消"限購令"，房價繼續(xù)大踏步上漲難以避免。再考慮到房產(chǎn)稅等長效機(jī)制的建立尚需全國住房信息聯(lián)網(wǎng)等條件的完善，且效果如何尚待觀察。因而，未來一段時間內(nèi)，樓市"限購令"或?qū)⒀永m(xù)。
熱點(diǎn)四：房地產(chǎn)稅立法勢在必行 短期內(nèi)難開征
《決定》中提出"加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革"。據(jù)此，財政部財政科學(xué)研究所所長賈康對媒體表示，房地產(chǎn)稅立法非常必要。據(jù)了解，今年年初起，已經(jīng)有部分城市陸續(xù)上報房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案；此前國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布的"383"改革方案中也提到要擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。賈康認(rèn)為，房地產(chǎn)稅先行先試也十分必要，在肯定上海、重慶試點(diǎn)的前提下，可繼續(xù)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍和力度。未來有條件時，制定相關(guān)法律。
國務(wù)院參事、中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓指出，中國房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)走到了一個十字路口，作為調(diào)控的一個重要手段，房產(chǎn)稅有利于改變?nèi)藗儗τ诜康禺a(chǎn)發(fā)展的預(yù)期、改變房地產(chǎn)脫離其本來屬性，變?yōu)橥顿Y品的趨勢。他預(yù)計，房產(chǎn)稅的推進(jìn)在最近一兩年"會有大的動作"。
不過，中央財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)金融與投資教授喬志敏表示，就目前的表述來看，房產(chǎn)稅很難全面開征，相關(guān)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系還沒有理清，在之后修訂的土地管理法中，可能會給農(nóng)民高出現(xiàn)在很多的土地補(bǔ)償。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟在接受媒體采訪時表示，房產(chǎn)稅征收的難點(diǎn)是涉及面太廣，征稅要考慮到保護(hù)絕大多數(shù)低收入人群，包括剛需人群置業(yè)減免的考量。這就涉及稅基，包括征稅對象。這就需要一些信息手段來完善房產(chǎn)稅征收的界定和減免的范圍。由于住房信息系統(tǒng)還不配套，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期內(nèi)房產(chǎn)稅可能還主要針對增量住房。加之立法先行，房產(chǎn)稅改革總體將呈現(xiàn)分區(qū)域、差別化征收的漸進(jìn)路徑。
熱點(diǎn)五：小產(chǎn)權(quán)房投資有風(fēng)險 轉(zhuǎn)正應(yīng)是持久戰(zhàn)
據(jù)媒體報道，小產(chǎn)權(quán)房長期以來處境尷尬，十八屆三中全會的召開，使其再次進(jìn)入公眾視野。目前小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正賭局中，大部分受訪者均表示購房是出于投資的心態(tài)。
對于試圖從小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正變革中投資獲利的這種心態(tài)，偉業(yè)我愛我家(博客,微博)集團(tuán)副總裁胡景暉表示風(fēng)險太大，并不看好。同時，胡景暉認(rèn)為，一旦小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，農(nóng)村土地可以入市，再加上房產(chǎn)稅等種種政策出來，房價未來下跌的可能性就很難說了
中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞認(rèn)為，轉(zhuǎn)正如果使得小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)者、出售者、購買者受益，就不可能抑制下一輪大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)。
財經(jīng)專欄作家禪宗七祖也持相似意見，一旦開啟小產(chǎn)權(quán)房合法化的道路，雖然會給城鄉(xiāng)結(jié)合地帶的農(nóng)民帶來一筆財富，卻也可能加劇這些地方的違建。
專攻房地產(chǎn)領(lǐng)域的北京中銀律師事務(wù)所律師王國章認(rèn)為，十八屆三中全會后，小產(chǎn)權(quán)房完全轉(zhuǎn)正是不可能的，因?yàn)檫@既無法律基礎(chǔ)，也無政策支持，更與我國的土地制度相違背。
經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)指出，小產(chǎn)權(quán)房"轉(zhuǎn)正"難度非常大，因?yàn)樯婕巴恋氐膯栴}、城鄉(xiāng)二元的問題、農(nóng)民土地的收益問題，包括地方政府對于土地與市場的壟斷問題等，矛盾非常大，問題非常多。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，宅基地不屬于經(jīng)營性建設(shè)用地，未來幾年內(nèi)不可能實(shí)現(xiàn)與國有土地同等入市，主要與宅基地相關(guān)的小產(chǎn)權(quán)房，暫時也看不到轉(zhuǎn)正的希望