日前，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2014年宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值636463億元，按可比價格計(jì)算，同比增長7.4%，未達(dá)到7.5%的增長目標(biāo)，為24年以來的最低水平。

　　顯而易見，當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力已經(jīng)很大，未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨穩(wěn)增長和促改革的雙重壓力。展望2015年，中國經(jīng)濟(jì)增長究竟會呈現(xiàn)什么走勢?樓市又將會何去何從?一時間成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　市場有著屬于它自己的運(yùn)行規(guī)律，這種市場規(guī)律看似復(fù)雜多變，但可以認(rèn)識和掌握。對于樓市走勢，不能僅僅從市場本身的量價變動、供求關(guān)系出發(fā)作出分析，這樣非但不能做出正確判斷，更難以揭開其真實(shí)面紗。要研判樓市走勢，需要首先認(rèn)識房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)。房地產(chǎn)問題本質(zhì)上是一個金融問題，無論是行業(yè)的供給端，還是行業(yè)的需求端，都離不開金融的支持。

　　金融，即資金融通和貨幣流通，受貨幣政策影響最大;而貨幣政策走向又受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢左右。因此，認(rèn)清宏觀經(jīng)濟(jì)形勢對于研判樓市走勢具有重要意義。 

　　2014年，我國GDP增速已滑落至1990年以來的新低，經(jīng)濟(jì)增長放緩已經(jīng)成為事實(shí)，并將作為新常態(tài)向未來延續(xù)，而國家層面也開始接受更低、更具有可持續(xù)性的經(jīng)濟(jì)增長速度，要求做到“調(diào)速不減勢，量增質(zhì)更優(yōu)”。不難預(yù)見，2015年，改革依然是重頭戲，面臨人口老齡化、制造業(yè)產(chǎn)能高企、基建遇資金瓶頸以及出口穩(wěn)而不強(qiáng)的復(fù)雜局面，經(jīng)濟(jì)再下臺階幾成定局。2015年很可能會成為中國本輪經(jīng)濟(jì)下行的階段性低點(diǎn)或谷底，官方需要警惕經(jīng)濟(jì)大幅放緩，從而可能引發(fā)失業(yè)和債務(wù)違約。

　　在底線思維之下，預(yù)計(jì)2015年穩(wěn)增長力度將增大，寬松貨幣政策是大勢所趨。2月4日，央行已決定自2月5日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，并對小微企業(yè)貸款占比達(dá)到定向降準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)的城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，對中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率4個百分點(diǎn)。如果今年一、二季度經(jīng)濟(jì)增長不及預(yù)期，降息、降準(zhǔn)還可能會連續(xù)出現(xiàn)。作為與金融密切相關(guān)的行業(yè)，樓市將從寬松貨幣政策中迎來利好。

　　2014年，中國樓市步入深度調(diào)整期，市場下行趨勢凸顯，悲觀情緒蔓延，除三亞外，二三線城市全部松綁限購，并頻頻出臺救市措施，信貸環(huán)境也逐步寬松。在系列利好政策的刺激下，加上房企為沖刺年度銷售業(yè)績指標(biāo)大力促銷，樓市在年底呈現(xiàn)出翹尾行情，成交量大幅走高，這無疑會提振人們對2015年的樓市預(yù)期。

　　雖然寬松貨幣政策有望為今年的樓市帶來利好，但不容忽略的是，房地產(chǎn)調(diào)整本身有一個周期，不會那么快觸底反彈，樓市也將會和宏觀經(jīng)濟(jì)一同延續(xù)下行趨勢。從庫存量上來看，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)顯示，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年末全國商品房待售面積6.2億平方米，同比增長26%，創(chuàng)歷史新高。目前行業(yè)供過于求的基本面并未改變，去庫存仍將是2015年的主旋律。

　　就全國而言，現(xiàn)有庫存量估計(jì)需要10-15個月才能消化完畢，但在不同城市之間去庫存壓力表現(xiàn)分化，少數(shù)二線城市庫存高企，短期及中長期去化壓力顯著。截至2014年12月，合肥、南昌、南京等城市出清周期在10個月及以下，去化速度較快，尤其是合肥，出清周期不足6個月;廈門、杭州、?？诘瘸鞘谐銮逯芷趧t在15個月以下，這些城市短期庫存去化壓力不大;而呼和浩特、大連、天津、北海、青島等城市出清周期較長，超過20個月，短期庫存去化壓力較大。

　　受制于限購政策對購房需求的抑制，一線城市整體市場平穩(wěn)。目前北上廣三市的出清周期均在過去五年的均值之上，但仍在15個月的臨界值上下。截止2014年12月，上海商品住宅庫存量為1327.47萬平米，以月均成交93.59萬平米計(jì)算，出清周期為14.18個月。如果限購政策有所松動或貨幣信貸刺激力度進(jìn)一步顯著加大，一線城市龐大的潛在需求有望迅速釋放消化庫存，成交回升將會帶動價格上行。

　　綜合來看，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)并出現(xiàn)危機(jī)，房價適當(dāng)波動、成交量漲跌互現(xiàn)屬于正常的市場表現(xiàn)。2015年，國家將繼續(xù)穩(wěn)定住房消費(fèi)，鼓勵剛需與改善型買家入市，樓市行情即使不好也應(yīng)該不會比2014年更差，我們有理由持謹(jǐn)慎樂觀看法。

　　2014年，樓市總體表現(xiàn)不盡如人意，全國商品房銷售額全年同比降幅近8%，銷售均價同比跌幅近5%。然而，不少房企卻在這樣不好的市場行情中實(shí)現(xiàn)了業(yè)績的逆勢增長，原因何在?其中最關(guān)鍵的一點(diǎn)就在于這些企業(yè)能夠把握行業(yè)趨勢、清楚自己實(shí)力，且有著靈活的適應(yīng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　2015年，在去庫存的主旋律下，不同規(guī)模房企的競爭策略應(yīng)有所不同，同一企業(yè)在不同城市的競爭策略也應(yīng)該有所差異。

　　就百億甚至上千億級別的品牌房企而言，經(jīng)過多年深耕和積淀，它們都擁有龐大的客戶基礎(chǔ)。隨著這部分現(xiàn)有業(yè)主消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與轉(zhuǎn)變，如何更深入的挖掘其潛在的需求空間、進(jìn)一步開拓更多元、更持續(xù)的盈利來源應(yīng)成為其未來發(fā)展的重要關(guān)注點(diǎn);在產(chǎn)品銷售方面，價格隨行就市、確保資金安全即可。對于廣大中小房企而言，應(yīng)該未雨綢繆，繼續(xù)堅(jiān)持跑量的高周轉(zhuǎn)策略，通過盡快回籠資金減輕企業(yè)資金面的壓力。

　　針對不同城市，房企應(yīng)謹(jǐn)慎制定進(jìn)入或拿地推盤策略。對合肥、南昌、廈門等短期及中長期庫存壓力不大，土地存量消化較快的城市，未來預(yù)期樂觀，有機(jī)會可考慮布局，但應(yīng)注意防范部分熱點(diǎn)城市“面粉”貴過“面包”為企業(yè)帶來經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn);對于天津、福州等短期庫存壓力大，中長期壓力較小的城市，房企應(yīng)調(diào)節(jié)施工進(jìn)度，適當(dāng)調(diào)整營銷策略加快去庫存;對中長期存在顯著庫存壓力，且短期庫存去化壓力同樣較大的城市，企業(yè)應(yīng)減少拿地，或?qū)⒛玫啬繕?biāo)向熱點(diǎn)區(qū)域聚集，隨時關(guān)注市場形勢，適時調(diào)整拿地策略;對中長期存在庫存壓力，但去化良好的城市，適當(dāng)控制拿地節(jié)奏，減少企業(yè)長期庫存壓力。