中行率先調(diào)整存量房貸利率 

　　具體政策的落實待“五一”后 

　　4月23日，中行正式宣布，對于購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不低于30%；對于已利用貸款購買住房，又申請貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付比例不低于50%，利率不低于基準利率的1.1倍。 

　　此外，中行還嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，原則上暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購買住房貸款。這與記者走訪中行網(wǎng)點詢問到的情況一致。 

　　而更為重大的調(diào)整是，中行稱：“根據(jù)與客戶合同中的約定，在利率調(diào)整方式到期時將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別調(diào)整至基準利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍?！?nbsp;

　　也就是說，如果在中行貸款的客戶，根據(jù)購房合同中的說明，在利率重新定價的期間，利率會上調(diào)到0.85倍、1.1倍或者1.2倍，取決于客戶的存量房為該客戶第一、第二或者第三套房。 

　　記者采訪中國銀行北京海淀支行的人士，該人士對記者說：“我們目前還沒收到有關(guān)存量房貸的利率調(diào)整通知，你可以五一之后再來咨詢。” 

　　中行北京阜成門支行的客戶經(jīng)理對記者說：“如果有通知下來，尋找合適的機會正式調(diào)整存量房貸”。該人士說：“只有總行下發(fā)了正式的文件，才會開始調(diào)整。而調(diào)整的方式是根據(jù)銀行的規(guī)定以及當時與客戶簽訂的合同為準，不一定是一年一調(diào)，主要看合同里是如何規(guī)定的?！?nbsp;

　　該人士說的合同，是指客戶在貸款合同中，銀行與客戶簽訂的按年調(diào)整利率或者按季度調(diào)整利率的方式，有些客戶為按年調(diào)整。 

　　“按年調(diào)整，也就是說，今年你的利率是固定的，但是今年銀行已經(jīng)調(diào)整的利率，或者相應的政策出臺，影響的是你明年需要還的貸款金額。如果是按季度調(diào)整，那么如果這個季度出臺利率調(diào)整政策，則會直接影響到下個季度的還款情況?！?nbsp;

　　據(jù)了解，2009年初，中行總行就向分行下發(fā)過有關(guān)房貸合同補充協(xié)議的通知，補充協(xié)議規(guī)定房貸利率優(yōu)惠期設(shè)定為2年，也就是七折優(yōu)惠可持續(xù)到2011年一季度。而從2010年1月份，中行下發(fā)的新的房貸合同中，明確房貸利率優(yōu)惠期限為2年，到期后的利率再進行新的調(diào)整。 

　　100萬首套房貸 

　　20年需多償還11.5萬元利息 

　　通過以下方式可以簡單比較一下，如果中行調(diào)整存量房貸利率，那么客戶會受到多大的影響。假設(shè)客戶目前在中行還有貸款100萬元，還需要還款的期限是20年，也就是240個月。 

　　那么，如果客戶是做首套房按揭貸款，按照2008年12月23日的貸款利率下限，也就是七折優(yōu)惠措施，利率為4.16%，按照月均還款方式，還款總額為147.4667萬元，支付利息款為47.4667萬元，月均還款為6144.44元。 

　　如果利率調(diào)整到0.85倍，貸款利率則為5.05%，那么100萬元的貸款，還款總額為159.0530萬元，比七折優(yōu)惠多出了11.5863萬元。另外，每月還款金額為6627.21元，比七折優(yōu)惠多出了482.77元。 

　　而第二套房的界定標準是以家庭為單位，不少客戶在中行的貸款不止一套。如果客戶在中行貸款的房屋為客戶的第二套房，則按照貸款利率1.1倍的標準來計算，為6.53%。 

　　那么還款總額將為179.3617萬元，需要支付利息為79.3617萬元。比七折利率多還31.895萬元，每月需還款7473.4元，比七折利率多還846.19元。 

　　工行暫未調(diào)整存量房貸， 

　　建行根據(jù)區(qū)域差別定新發(fā)房貸 

　　工行(601398,股吧)從4月16日開始正式實行差別化住房信貸政策，對新簽訂合同和審批的個人住房貸款實行新規(guī)：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付款比例和利率水平。 

　　關(guān)于“大幅度提高”，根據(jù)記者采訪，目前工行沒有暫停發(fā)放第三套房貸款，現(xiàn)在執(zhí)行的是首付六成，利率1.2倍。工行大望路支行的業(yè)務員對記者說：“針對多套房客戶，還有存量房貸款的新的政策，我們從來也沒有收到過通知?！?nbsp;

　　但該人士表示，希望客戶需要貸款的能盡快來辦，因為過段時間什么政策就不一定了?！叭绻F(xiàn)在能馬上辦下來的話，比如您是我們行的優(yōu)質(zhì)客戶，還能給您在利率上打個九折，再過段時間新政策下來了可能就不一定了。” 

　　針對房價上漲過快的地區(qū)，建行目前出臺的政策是：“商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，各分行可根據(jù)風險狀況，按照當?shù)卣捅O(jiān)管部門的要求，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款?！?nbsp;

　　因此，在北京、深圳等地區(qū)的建行，已經(jīng)暫停發(fā)放第三套房房貸。 

　　建行的政策主要是：“要綜合考慮所在地區(qū)當?shù)胤康禺a(chǎn)價格走勢、住房樓盤項目價格情況、客戶信用狀況等因素，根據(jù)總行有關(guān)政策要求，制定差別化的首付款比例要求，防止抵押物價值波動可能導致的風險。對房地產(chǎn)價格波動較大的區(qū)域，應進一步提高首付款比例?！?nbsp;

　　中行是否違約需根據(jù)合同定奪 

　　客戶需仔細查閱合同條款 

　　記者了解到，目前在中行貸款的客戶最為緊張，而海淀支行的工作人員也表示，最近來咨詢房貸利率調(diào)整政策的客戶特別多。 

　　有客戶對記者說，之前簽合同的時候，因為是優(yōu)惠期，而且開發(fā)商的銷售人員有積極促銷，感覺確實有不少優(yōu)惠，所以沒怎么仔細看利率調(diào)整的期限是什么時候，現(xiàn)在則非常擔心被迫提高還款金額和月供。 

　　“盡管家里有兩套房子，但是面積都不大，也在還貸款，如果不優(yōu)惠的話，當時也不會考慮買第二套房，現(xiàn)在感覺壓力非常大?！?nbsp;

　　目前針對這一方法，也有客戶表示，希望再看看正式的調(diào)整什么時候來，正在咨詢轉(zhuǎn)按揭或者提前還貸。 

　　也有貸款客戶認為，中行這種針對存量房貸的做法有違約的嫌疑。記者咨詢一位建行的律師，該律師對記者說：“銀行的合同都是經(jīng)過層層把關(guān)的，在細節(jié)上基本不會有違約的可能，而合同上也會留有活口，對于利率調(diào)整都會規(guī)定期限，如果是銀行在利率執(zhí)行期內(nèi)調(diào)整算銀行違約，但是如果利率執(zhí)行期到期了，銀行再上調(diào)利率，客戶則沒有道理怪銀行違約了?！?nbsp;

　　該律師表示，之前利率七折優(yōu)惠的時候，也沒有說會長期優(yōu)惠，只是有的開發(fā)商的銷售人員在銷售房屋的時候，只強調(diào)優(yōu)惠，沒有講明優(yōu)惠的期限。這是導致客戶認為“上當受騙”的主要原因。 

　　“房貸是傳統(tǒng)業(yè)務，銀行貸款合同也是在法律顧問的層層把關(guān)下，用了很多年，在法律方面不存在什么問題，關(guān)鍵是客戶辦貸款時有沒有詳細閱讀合同，弄清銀行和客戶的職責所在。還有就是，客戶將銀行、開發(fā)商、銷售等這類人士的關(guān)系沒有弄清楚?？蛻艉炗嗁彿亢贤?，在辦理貸款時，跟開發(fā)商的銷售人員就沒有關(guān)系了，銷售說得再好，都不管用?！?nbsp;

　　另外，關(guān)于轉(zhuǎn)按揭的違約款方面，則也要看銀行的貸款合同中，有沒有注明，提前還貸需要支付違約金，如果沒有這一項，客戶可以隨時提前還貸，如果有詳細說明，則需要按照合同的規(guī)定，支付相應的違約成本。