房租緣何快速上漲？調(diào)控住房租賃亟待加碼
來源： 作者： 發(fā)布時間：2010-07-09 閱讀量：
好房源很搶手，租金明顯在漲?！敝性禺a(chǎn)閔行區(qū)七寶店一業(yè)務(wù)員6日這樣向記者介紹近期住房租賃的行情。
近日，各地房租有不同程度的上漲，部分城市漲勢較快。高房價沒有顯著回落，房租卻悄然漲起，這讓不少新就業(yè)人群、外來人口等存在“租房剛性需求”的群體感到壓力。
房租快速上漲，主要是租賃旺季到來所致，也和適租房源長期供不應(yīng)求、買方市場觀望情緒濃厚等因素有關(guān)。作為新一輪樓市調(diào)控的內(nèi)容之一，房屋租賃市場還有待更好地規(guī)范、管理，廉租房、公租房等租期穩(wěn)定、價格相對低廉的房源亟待加快“入市”。
“售”冷“租”熱：部分地區(qū)房租呈較快上漲態(tài)勢
離上海地鐵九號線七寶站步行五分鐘之遙，有一個“牡丹新村”小區(qū)，出租房較多。中原地產(chǎn)的業(yè)務(wù)員介紹，二手房的買賣近期十分冷清，但租賃卻相當紅火。一套67平方米的兩居室，去年二季度的租金還只是每月2000元左右，今年6月下旬的報價已達2500元左右，至7月初已漲至2800元。
他還說，近期租房的人明顯增多，一般一套房子不用一周就可租出，租客七八成都是剛參加工作的大學(xué)生，通常是兩三個人合租一套兩居室或三居室。這位業(yè)務(wù)員所在的門店，6月二手房的成交量比5月下滑三成，但租賃單數(shù)卻是前者的兩倍。
5月起，復(fù)旦大學(xué)碩士畢業(yè)生王宇和室友一起在虹口足球場附近找了一套合租房。王宇說：“我們前后約過五、六個中介，每次想去看房，都被告知原先的房子已經(jīng)沒有了。我跟著其中一個中介看了兩天，有些房子價格合適但環(huán)境太差，有些房子價格高出預(yù)期；此外，中介還總是催促我們趕緊預(yù)訂，稱‘不然馬上就沒了，而且7月份租金會更貴’?！?/FONT>
統(tǒng)計數(shù)據(jù)印證著人們的直觀感受。上海房屋租賃指數(shù)辦公室新公布的數(shù)據(jù)顯示，6月上海房屋租賃指數(shù)為1227點，較上月上升6點，環(huán)比上漲0.49％，且呈現(xiàn)出近年來少有的低、中、高端市場全線上漲的態(tài)勢。
中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍介紹，從各門店監(jiān)測的數(shù)據(jù)看，上海6月二手房租金漲跌均有：在普陀區(qū)的中遠兩灣城、閔行萬源城以及大虹橋區(qū)域等，投資客集中，近期掛牌出租量增多，房租穩(wěn)中有降；而世博園區(qū)外圍、地鐵線附近及高校周邊等區(qū)域，交易量和租金都有10％以上的上漲。
“房租上漲”是4月中旬新一輪調(diào)控政策出臺后各地樓市的一個新變化。比如，北京一些二手房中介公布的數(shù)據(jù)也顯示，調(diào)控政策出臺之后租賃成交量相比之前上漲超過50％，租金價格環(huán)比上漲超過5％，單位使用面積租金首次突破50元每平方米。
房租上漲的“季節(jié)因素”和“調(diào)控因素”
這一輪房租快速上漲，原因何在？綜合各方分析看，主要有三類：
一是“季節(jié)因素”，每年的春節(jié)過后和6－8月間都是租房旺季，前者是年后大批農(nóng)民工返城，后者則是大學(xué)畢業(yè)生就業(yè)，兩者均顯著增加了租房需求。業(yè)內(nèi)人士分析，大學(xué)生就業(yè)租房的高峰期仍將持續(xù)，因此部分地區(qū)房租可能將維持1－2個月的上漲。二是“調(diào)控因素”，受調(diào)控導(dǎo)致的觀望情緒影響，一部分欲轉(zhuǎn)租為購的人群延長租房期，同時一部分業(yè)主“轉(zhuǎn)售為租”“合力”激活了租賃市場，使之呈現(xiàn)“價漲量增”狀態(tài)。三是最低工資線、人均可支配收入等標準的逐年提高，以及市區(qū)適租房源供應(yīng)的長期偏少，也增加了房租上行的動力。
值得關(guān)注的是，在此次房租上漲中，中低價位房租漲勢尤為突出，這對新就業(yè)大學(xué)生、城市外來人口等“夾心層”人群造成一定壓力。復(fù)旦大學(xué)畢業(yè)生王宇說，在虹口足球場周圍，稍微好一點的兩居室月租金都已漲到3000元以上，且中介費需要1000多元，加上水電費和生活開支，“差不多半個月的工資就沒了?！?/FONT>
另一方面，“租房”換不來“心安”，一些人對“租房”生活的顧慮仍揮之不去。一些長期在上海租房住的外來人員告訴記者，他們有過多次“被迫搬家”的經(jīng)歷，有時是房東單方面想隔出更多小間用于“群租”，難以接受的租客只能搬走；有時是房東在房價快速上漲時把房屋“轉(zhuǎn)租為售”，為此不惜賠付違約金也要讓租客走人等等。
中國指數(shù)研究院副院長陳晟認為，租金漲跌是一個短期問題，租房者合法權(quán)益保障的薄弱、租房的不穩(wěn)定性更是困擾我國住房租賃市場的關(guān)鍵問題。
“住房租賃”調(diào)控有待進一步加快
“住房租賃”是此次房地產(chǎn)調(diào)控的重要內(nèi)容。今年4月17日公布的《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》中，便明確要求“住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會同有關(guān)部門抓緊制定房屋租賃管理辦法，規(guī)范發(fā)展租賃市場。”
業(yè)內(nèi)人士建議，部分地區(qū)房屋租賃供不應(yīng)求的局面短期無法完全改變，眼下應(yīng)著手解決房屋空置率居高不下的問題，將大量存量房逼入市場，并防止某些機構(gòu)在調(diào)控期間借機炒作房租上漲的行為，這也可以進一步堅定人們對調(diào)控的信心。
陳晟還認為，目前我國許多城市租售比懸殊。如果依靠出租，房屋的投資回報率只有2％－3％，遠低于一個健康市場5％以上的水平。如果租金的合理上漲能和房價的合理回落同步，將有利于促進房地產(chǎn)市場的理性發(fā)展。但他強調(diào)，租房市場應(yīng)和商品房市場一樣，部分需求價格由市場自行調(diào)節(jié)，但前提是政府應(yīng)承擔起為租房托底、保障的職責。
新一輪樓市調(diào)控加大了廉租房、公共租賃房等“保障性租賃房源”的推進力度。這些房源租金較低，租期穩(wěn)定，因而備受期待。業(yè)內(nèi)人士建議，廉租房、公租房的計劃亟待加快落實，盡快轉(zhuǎn)變成包括大學(xué)生、常住人口等在內(nèi)的大量中低收入人群看得見、住得上的現(xiàn)實房源。