說白了，這是一場必須由地方政府打響的戰(zhàn)爭。面對1000萬套保障性安居工程建設(shè)任務(wù)和5000億元的建設(shè)資金缺口，地方政府首當(dāng)其沖。但事實(shí)上，保障房的“困局”似乎還不僅在于此。 

　　地方政府、開發(fā)商與保障對象圍繞保障房展開的利益平衡成為了保障房建設(shè)中最為“糾結(jié)”的節(jié)點(diǎn)。據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者了解，目前多地均在探討地方政府與開發(fā)商可以接受的模式，比如廣東省的聯(lián)合開發(fā)模式，公租房“先租后買”政策以及多地的“共有產(chǎn)權(quán)模式”.而對于這些探索，住建部內(nèi)部稱將“不會(huì)卡得太死”. 

　　保障房土地“潛規(guī)則” 

　　事實(shí)上，地方政府手里能夠自主支配的，是土地。而地方政府的管理者們也明白，只有給開發(fā)商點(diǎn)“好處”,才能讓開發(fā)商來參建保障房。而這“好處”并非保障房自身杯水車薪的盈利，最實(shí)惠的也還是土地。 

　　因此，目前似乎對吸引開發(fā)商參建保障房的新模式探索也都集中在了土地上。 

　　廣東省住房保障建設(shè)智囊團(tuán)一名不愿意透露姓名的專家向本報(bào)記者表示，目前廣東省也正在討論一種聯(lián)合開發(fā)模式，選擇城郊一塊大的區(qū)域，政府先劃比較大的一塊地下來，以較低的租賃金租給開發(fā)商聯(lián)合體，由他們共同建保障房。再按照支出的比例，政府把保障房地塊附近的地以優(yōu)惠的價(jià)格出讓給開發(fā)商聯(lián)合體中的個(gè)體，供他們自主建立商住樓宇。 

　　事實(shí)上，類似的形式在其他省市也能夠窺見。 

　　4月份，河北省住建廳與北京萬科簽署協(xié)議，萬科將在河北省的6個(gè)城市建設(shè)6000~8000套保障房，其中以租賃性住房為主，即主要建設(shè)廉租房和公租房。同時(shí)，根據(jù)不同城市中低收入群體的不同需求，萬科還將建設(shè)一定規(guī)模的限價(jià)房。 

　　而記者了解，此次萬科建設(shè)保障房所需的土地，將由地方政府無償提供。而事實(shí)上，按照規(guī)定，各類保障房中，只有經(jīng)適房、廉租房、公租房的建設(shè)土地需要地方政府劃撥，建設(shè)限價(jià)房的土地正常情況下仍需要通過招拍掛的方式上市交易。 

　　河北省房協(xié)的一位知情人士向本報(bào)記者表示，萬科不僅在這部分保障房建設(shè)上拿地成本幾乎為零，在保障房社區(qū)的周邊，企業(yè)還可通過配套的商業(yè)地產(chǎn)獲得利潤，這也就大大彌補(bǔ)了保障房建設(shè)的利潤損失。 

　　對此，北京萬科總裁毛大慶也向記者表示，雖然建保障房的利潤并不高，但萬科會(huì)通過配建方式，獲得利潤平衡。 

　　而記者從一位了解內(nèi)情的業(yè)內(nèi)人士處了解到，目前大塊配建保障房的住宅地塊在出讓時(shí)，開發(fā)商之前都會(huì)與政府“溝通”,在土地和融資上得到政府的“額外承諾”,“這幾乎已經(jīng)成為一種潛規(guī)則”. 

　　事實(shí)也確實(shí)如此。據(jù)本報(bào)記者了解，廣州首個(gè)含有配建任務(wù)的住宅地塊已由保利地產(chǎn)拍得，據(jù)保利內(nèi)部人士向本報(bào)記者透露：“現(xiàn)在與政府的溝通工作還沒有做好，之前提及在土地和融資方面有傾斜的優(yōu)惠還沒有松動(dòng)，”因?yàn)槟壳氨Ｕ戏康挠Ｊ讲⒉磺逦?，開發(fā)商之所以愿意進(jìn)來，看中的還是這片區(qū)域整體所能帶來的回報(bào)率。 

　　打產(chǎn)權(quán)的主意 

　　此外，保障房的產(chǎn)權(quán)也成了地方政府“出招”的焦點(diǎn)。 

　　在上海提出來的“共有產(chǎn)權(quán)”保障房建設(shè)模式中，“向保障對象出售一定的產(chǎn)權(quán)用以回籠部分保障房建設(shè)資金”的思路成為這一模式的核心。 

　　這也就是說，在廉租房、經(jīng)適房等保障房當(dāng)中，申請人可以先購買保障房的部分產(chǎn)權(quán)，比如20%或者30%,政府持有剩下的70%-80%.達(dá)到一定年限后，保障對象可以通過購買的方式，將政府產(chǎn)權(quán)部分購買過來，最終將這套房屋變成自己的產(chǎn)權(quán)房屋。 

　　關(guān)于萬科與河北省的保障房合作計(jì)劃，河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長朱正舉表示，保障房建成后，河北政府將通過回購，或以合作產(chǎn)權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)的方式運(yùn)作。 

　　據(jù)悉，在廣東，對于土地的出讓問題，公租房實(shí)行“先租后買”政策也在討論中。即政府出地，以相對低的租賃價(jià)格轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，開發(fā)商參與籌建、管理和配套的商業(yè)經(jīng)營。等到居住的人群條件不再適用于公租房政策時(shí)，居住人可以通過補(bǔ)交地價(jià)等費(fèi)用的方式獲得房子的產(chǎn)權(quán)，這樣公租房就轉(zhuǎn)變成經(jīng)濟(jì)適用房了。 

　　廣東省體制改革研究會(huì)副會(huì)長彭澎告訴記者，這種過渡租讓模式，不僅能先保證保障房數(shù)量，又能讓政府在若干年后獲得土地出讓金，開發(fā)商雖然在建房子的時(shí)候利潤低，這些困難政府都可以通過融資的方式幫忙，而其他的商業(yè)經(jīng)營能為開發(fā)商帶來不菲的利潤。 

　　目前，除上海以外，江蘇、福建、湖南、河北、山東等多個(gè)省市也都紛紛開始試點(diǎn)，成為各地政府破解廉租住房建設(shè)的巨大資金壓力的“救命稻草”. 

　　上海城投置地集團(tuán)董事長俞衛(wèi)中公開表示，在理想條件下，共有產(chǎn)權(quán)房銷售能較快實(shí)現(xiàn)成本回收以投入后續(xù)開發(fā)，并能有3%左右的利潤。根據(jù)規(guī)定，政府可優(yōu)先回購保障對象意欲出售的共有產(chǎn)權(quán)房，并提供給符合條件的家庭。 

　　而事實(shí)上，在這樣的運(yùn)作模式下，地方政府也從中尋找到了提高保障房建設(shè)積極性的“動(dòng)力”. 

　　決策層默許 

　　然而，面對地方政府這些“變通的法門”,作為保障房建設(shè)主管部門的住建部似乎選擇了“靜觀其變”. 

　　住建部一位內(nèi)部人士稱，住建部也研究過這種出售保障房產(chǎn)權(quán)的做法，最初并不認(rèn)可。但由于今年建設(shè)保障性住房的時(shí)間緊、任務(wù)重，各地在推進(jìn)上確實(shí)資金困難，開發(fā)商、銀行參與性不強(qiáng)，因此現(xiàn)在住建部“對此表示默許，允許各地試點(diǎn)，不會(huì)卡得太死，但也不會(huì)專門推廣”. 

　　但是，業(yè)內(nèi)人士也對此存在擔(dān)心。易居研究院北京所副所長牟增彬告訴記者，目前的保障房分配仍然存在諸多制度上的漏洞，經(jīng)適房上市交易的利潤滋生了大量分配不公的案例，現(xiàn)在允許公租房出售產(chǎn)權(quán)雖然緩解了當(dāng)期政府的資金壓力，但仍然會(huì)存在分配不公的問題。 

　　而在開發(fā)商通過獲得配建商品房土地以尋求利益平衡的方面，業(yè)內(nèi)分析人士也表示了不同的看法。陳國強(qiáng)表示，從目前開發(fā)商建商品房，同時(shí)配建保障房的項(xiàng)目進(jìn)度上來看，商品房的項(xiàng)目進(jìn)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于保障房，如此一來，保障房的開竣工同樣也無法保障。 

　　據(jù)了解，《住房保障法》方案已起草完畢，目前已將經(jīng)適房“共有產(chǎn)權(quán)”、公租房“只租不售”的思路納入方案。但參與立法討論的中國政法大學(xué)學(xué)者王涌認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)的規(guī)定可以起到壓縮利潤空間的作用，仍沒有解決根本問題。 

　　同時(shí)，上述住建部人士也表示，從目前各地的保障房建設(shè)情況來看，大城市和小城市對保障房有不同的需求，因此目前允許各地自發(fā)嘗試，但法律上仍需對保障房制度作出長遠(yuǎn)安排，同時(shí)更要建立公開透明的機(jī)制。