專家稱2014年房價或將出現(xiàn)低點 “盛極而衰”苗頭已現(xiàn)
來源： 作者： 發(fā)布時間：2013-10-18 閱讀量：
高房價、貸款難加上“雙合同”令購房者的承受力已達極限 “十一”以來樓盤出貨明顯放緩。
本周二，國家統(tǒng)計局公布9月全國居民消費價格指數(shù)顯示，2013年9月份，全國居民消費價格總水平同比上漲3.1%，其中，9月居住價格同比上漲2.6%。住房租金價格上漲4.4%，建房及裝修材料價格上漲1.4%，水、電、燃料價格上漲0.7%。
就此數(shù)據(jù)，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭的解讀是，9月CPI漲幅遠超預期，國家的貨幣政策必須更多考慮控通脹因素，市場流動性將會收緊，或直接影響到房企融資及個人貸款發(fā)放。
楊紅旭認為，9月CPI大增3.1%，遠超預期，創(chuàng)7個月新高。其實，CPI上行是必然的。由于去年6~7月有兩次降息，一般經(jīng)過1年半左右將傳遞至CPI?！敖酉聛碇撩髂晟习肽辏珻PI漲幅或將不斷創(chuàng)新高。但由于本輪降息次數(shù)少、幅度小，估計未來通脹水平將遠低于2010年~2011年那輪。一般規(guī)律是房價先漲，CPI后漲，等CPI觸頂后不久，房價趨穩(wěn)或小跌。”
“日光”已成明日黃花
統(tǒng)計數(shù)字已顯示出市場消化速度開始放緩。據(jù)經(jīng)緯行的分析報告指出，從“十一”期間新貨開售的去貨率來看，若將臨近國慶加推的項目也納入計算的話，國慶前后新貨開盤當天成交超八成的有祈福萬景峰、雅居樂[簡介 最新動態(tài)]錦城、金澤惠百氏和合景譽山國際。普遍新貨成交量均在五六成，甚至個別項目僅有兩三成。這與中秋假期及八、九月的市場相比，已遜色不少。
其中，之前曾“日光”或者每次加推均旺銷的項目出現(xiàn)成交放緩的跡象，包括深業(yè)江悅灣、萬科[簡介 最新動態(tài)]東薈城、翡翠綠洲、錦繡天倫花園等，消化率均僅有四五成，且前三者的新貨數(shù)量并不多，也無法在加推當天售罄?？梢?，隨著價格的持續(xù)攀高，購房成本的加大也在一定程度上阻礙了買家入市的積極性。另外，周邊樓盤較多、選擇范圍較廣且有不少新貨即將推售，也在一定程度上分散了買家的注意力。
總體而言，雖然熱點區(qū)域人氣仍維持，且不乏亮點項目，但因價格高企、銀行停貸、“雙合同”提高首付門檻等多因素集中制約，總體市場成交已有所放緩，環(huán)比有所下降。
基于此，經(jīng)緯行研究中心認為，受“地王”頻出的市場暗示及房價在歷年調(diào)控中持續(xù)攀漲的現(xiàn)象影響，買家對房價看漲的預期暫難改變，只要產(chǎn)品合適、價格在承受力范圍內(nèi)，買家仍將選擇入市，特別是接下來持續(xù)到12月底，不少發(fā)展商肩負完成年度銷售目標的任務，因而新貨也將持續(xù)推出市場，選擇范圍的增多或吸引前期尚未入市的買家，個別優(yōu)質的低價“剛需”大盤也許依然有望“日光”。
2014年或現(xiàn)房價低點
不過，需要值得重視的是，從第四季度開始，隨著銀行信貸的收緊，將進一步牽制買賣雙方，貸款利率上調(diào)甚至停貸的現(xiàn)象將增多，延至年后放款的情況更趨普遍。
另外，政府目前完成年度房價調(diào)控目標的壓力甚大，因而“限價、限售、限簽”的行政干預措施短期內(nèi)仍難放開，甚至有進一步趨嚴的可能性。由此可判斷，在金融環(huán)境、行業(yè)政策環(huán)境短期內(nèi)不變甚至趨嚴的背景下，四季度成交量或將有所放緩。價格方面，因目前房價已漲至歷史高位，消費者觀望氣氛漸濃，市場對當前高價的消化期拉長，未來半年至一年內(nèi)價格上漲幅度將減緩。
有學者指出，不妨從樓市的發(fā)展曲線來做預測。2000年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)在冷熱之間波動，2004年、2005年、2007年、2009年都經(jīng)歷過一輪房價快速上漲，2009年全國房價平均漲幅達到了20%以上?，F(xiàn)在的情況則與2009年下半年相類似，一、二線城市出現(xiàn)價量齊升的狀況，住宅市場供不應求，搶房、“日光”時有出現(xiàn)，市場處于典型的繁榮期。
但繁榮期的過后則是蕭條期。雖然說這種蕭條一定不會是以房價應聲下跌而呈現(xiàn)，但在滯漲的同時呈現(xiàn)交易量萎縮的態(tài)勢如今已有苗頭。若明年的成交量進一步萎縮的話，預計到了2014年或2015年，房價或將出現(xiàn)低點。
“中國式買房”掩蓋了實際需求
持“未來房價趨穩(wěn)或下跌”的觀點并非楊紅旭一人。日前廣東省房協(xié)理事趙卓文指出，“一線城市的地價和房價已呈失控狀態(tài)。當所有人都認定了一個‘升’字，樓市的風險就真的要來了?！苯?jīng)過10年的“補漲”、“急升”，城市地價、房價已經(jīng)到達歷史高位。并且，當前房價已經(jīng)超過普通城市居民的承受能力，樓市成交量難以放大。“盛極而衰”的苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。
事實上，廣州樓市盛極而衰的跡象已經(jīng)開始顯露。一上市房企的營銷負責人表示，當下，大家關注的都是一個“買”字，不管是不是缺房，看到別人都在買，自己也去搶一套，與需求無關，這種被戲稱為“中國式買房”的現(xiàn)象如今在國內(nèi)四處上演。大家看到的都是某盤“日光”了，某盤賣掉了多少套?？墒?，又有誰仔細數(shù)過，有哪些樓盤賣了多久還沒賣完？有哪些樓盤其實已經(jīng)在暗暗地放松價格？又有哪些房企的銷售負責人如今正為賣不動而發(fā)愁呢？
珠江新城一房企人士也對記者坦言，現(xiàn)在大家都在抱怨政府限簽，但其實你仔細去打聽一下，除了“剛需”盤之外，城中的住宅是不是個個都真的一點也不愁賣？珠江新城究竟有多少豪宅除了已售沒簽約的單位外，還有哪些單位確實還在待售之中？“我就知道，并非全部珠江新城的樓盤都已經(jīng)賣光售罄，依然還有房企為如何快速出貨而暗自神傷呢?！边@位人士說。
一上市房企的營銷人士也透露，除了一些大的上市房企在前9個月銷售提速，如今感到日子可以輕松過之外，一些上半年銷售速度不快的中小房企，最近也已經(jīng)在籌劃如何沖量完成年度銷售目標。日前，已經(jīng)有個別房企借集團周年慶的日子推出了聯(lián)展式的優(yōu)惠。雖然其優(yōu)惠幅度不大，但明顯是發(fā)出了一個“想走貨”的信號。
精彩導讀
全城暗訪
雙合同八宗“最”
從今年4月24日起，廣州全面執(zhí)行商品房住宅預售價格網(wǎng)上申報制度，開發(fā)商賣房前要先網(wǎng)上申報預售價，并接受市國土房管部門的價格指導。消息傳出后，立即掀起市場軒然大波，當業(yè)界普遍關心此舉將制約新貨供應量并進一步加劇市場供需關系緊張時，一種被“政府指導價”所扭曲的畸形合同也開始浮出水面。
雖然有關部門一直沒有對政府指導價松口，記者從多個在售樓盤的項目負責人口中得知，所謂的“政府指導價”，實際上是樓盤所在區(qū)域、板塊去年同期的成交均價，“如果是舊盤加推新貨的項目，其指導價則參考上一組團的價格?！?BR>
為了完成年度樓市調(diào)控目標，有關部門祭出“政府指導價”和高價盤“限網(wǎng)簽”雙劍，確實在較短時期內(nèi)達成了樓市成交數(shù)據(jù)的下跌。不過，若從市場的真實情況來看，早在去年年底樓市翹尾行情的帶動下，今年年初的廣州房價已上升至一個新的臺階，緊隨其后的新“國五條”政策末班車效應，則是再一次大幅度拉升一、二手樓市的成交量價，所謂的“政府指導價”就顯得“不接地氣”了，與市場價差距較大?！澳阌袕埩加?，我有過墻梯”，向來精明的房企雖然想盡早獲批預售證，但也不會輕易讓利，于是一邊申報低于政府指導價的預售價格，一邊急找法律人士起草各種樣式的“雙合同”。
本周二，國家統(tǒng)計局公布9月全國居民消費價格指數(shù)顯示，2013年9月份，全國居民消費價格總水平同比上漲3.1%，其中，9月居住價格同比上漲2.6%。住房租金價格上漲4.4%，建房及裝修材料價格上漲1.4%，水、電、燃料價格上漲0.7%。
就此數(shù)據(jù)，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭的解讀是，9月CPI漲幅遠超預期，國家的貨幣政策必須更多考慮控通脹因素，市場流動性將會收緊，或直接影響到房企融資及個人貸款發(fā)放。
楊紅旭認為，9月CPI大增3.1%，遠超預期，創(chuàng)7個月新高。其實，CPI上行是必然的。由于去年6~7月有兩次降息，一般經(jīng)過1年半左右將傳遞至CPI?！敖酉聛碇撩髂晟习肽辏珻PI漲幅或將不斷創(chuàng)新高。但由于本輪降息次數(shù)少、幅度小，估計未來通脹水平將遠低于2010年~2011年那輪。一般規(guī)律是房價先漲，CPI后漲，等CPI觸頂后不久，房價趨穩(wěn)或小跌。”
“日光”已成明日黃花
統(tǒng)計數(shù)字已顯示出市場消化速度開始放緩。據(jù)經(jīng)緯行的分析報告指出，從“十一”期間新貨開售的去貨率來看，若將臨近國慶加推的項目也納入計算的話，國慶前后新貨開盤當天成交超八成的有祈福萬景峰、雅居樂[簡介 最新動態(tài)]錦城、金澤惠百氏和合景譽山國際。普遍新貨成交量均在五六成，甚至個別項目僅有兩三成。這與中秋假期及八、九月的市場相比，已遜色不少。
其中，之前曾“日光”或者每次加推均旺銷的項目出現(xiàn)成交放緩的跡象，包括深業(yè)江悅灣、萬科[簡介 最新動態(tài)]東薈城、翡翠綠洲、錦繡天倫花園等，消化率均僅有四五成，且前三者的新貨數(shù)量并不多，也無法在加推當天售罄?？梢?，隨著價格的持續(xù)攀高，購房成本的加大也在一定程度上阻礙了買家入市的積極性。另外，周邊樓盤較多、選擇范圍較廣且有不少新貨即將推售，也在一定程度上分散了買家的注意力。
總體而言，雖然熱點區(qū)域人氣仍維持，且不乏亮點項目，但因價格高企、銀行停貸、“雙合同”提高首付門檻等多因素集中制約，總體市場成交已有所放緩，環(huán)比有所下降。
基于此，經(jīng)緯行研究中心認為，受“地王”頻出的市場暗示及房價在歷年調(diào)控中持續(xù)攀漲的現(xiàn)象影響，買家對房價看漲的預期暫難改變，只要產(chǎn)品合適、價格在承受力范圍內(nèi)，買家仍將選擇入市，特別是接下來持續(xù)到12月底，不少發(fā)展商肩負完成年度銷售目標的任務，因而新貨也將持續(xù)推出市場，選擇范圍的增多或吸引前期尚未入市的買家，個別優(yōu)質的低價“剛需”大盤也許依然有望“日光”。
2014年或現(xiàn)房價低點
不過，需要值得重視的是，從第四季度開始，隨著銀行信貸的收緊，將進一步牽制買賣雙方，貸款利率上調(diào)甚至停貸的現(xiàn)象將增多，延至年后放款的情況更趨普遍。
另外，政府目前完成年度房價調(diào)控目標的壓力甚大，因而“限價、限售、限簽”的行政干預措施短期內(nèi)仍難放開，甚至有進一步趨嚴的可能性。由此可判斷，在金融環(huán)境、行業(yè)政策環(huán)境短期內(nèi)不變甚至趨嚴的背景下，四季度成交量或將有所放緩。價格方面，因目前房價已漲至歷史高位，消費者觀望氣氛漸濃，市場對當前高價的消化期拉長，未來半年至一年內(nèi)價格上漲幅度將減緩。
有學者指出，不妨從樓市的發(fā)展曲線來做預測。2000年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)在冷熱之間波動，2004年、2005年、2007年、2009年都經(jīng)歷過一輪房價快速上漲，2009年全國房價平均漲幅達到了20%以上?，F(xiàn)在的情況則與2009年下半年相類似，一、二線城市出現(xiàn)價量齊升的狀況，住宅市場供不應求，搶房、“日光”時有出現(xiàn)，市場處于典型的繁榮期。
但繁榮期的過后則是蕭條期。雖然說這種蕭條一定不會是以房價應聲下跌而呈現(xiàn)，但在滯漲的同時呈現(xiàn)交易量萎縮的態(tài)勢如今已有苗頭。若明年的成交量進一步萎縮的話，預計到了2014年或2015年，房價或將出現(xiàn)低點。
“中國式買房”掩蓋了實際需求
持“未來房價趨穩(wěn)或下跌”的觀點并非楊紅旭一人。日前廣東省房協(xié)理事趙卓文指出，“一線城市的地價和房價已呈失控狀態(tài)。當所有人都認定了一個‘升’字，樓市的風險就真的要來了?！苯?jīng)過10年的“補漲”、“急升”，城市地價、房價已經(jīng)到達歷史高位。并且，當前房價已經(jīng)超過普通城市居民的承受能力，樓市成交量難以放大。“盛極而衰”的苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。
事實上，廣州樓市盛極而衰的跡象已經(jīng)開始顯露。一上市房企的營銷負責人表示，當下，大家關注的都是一個“買”字，不管是不是缺房，看到別人都在買，自己也去搶一套，與需求無關，這種被戲稱為“中國式買房”的現(xiàn)象如今在國內(nèi)四處上演。大家看到的都是某盤“日光”了，某盤賣掉了多少套?？墒?，又有誰仔細數(shù)過，有哪些樓盤賣了多久還沒賣完？有哪些樓盤其實已經(jīng)在暗暗地放松價格？又有哪些房企的銷售負責人如今正為賣不動而發(fā)愁呢？
珠江新城一房企人士也對記者坦言，現(xiàn)在大家都在抱怨政府限簽，但其實你仔細去打聽一下，除了“剛需”盤之外，城中的住宅是不是個個都真的一點也不愁賣？珠江新城究竟有多少豪宅除了已售沒簽約的單位外，還有哪些單位確實還在待售之中？“我就知道，并非全部珠江新城的樓盤都已經(jīng)賣光售罄，依然還有房企為如何快速出貨而暗自神傷呢?！边@位人士說。
一上市房企的營銷人士也透露，除了一些大的上市房企在前9個月銷售提速，如今感到日子可以輕松過之外，一些上半年銷售速度不快的中小房企，最近也已經(jīng)在籌劃如何沖量完成年度銷售目標。日前，已經(jīng)有個別房企借集團周年慶的日子推出了聯(lián)展式的優(yōu)惠。雖然其優(yōu)惠幅度不大，但明顯是發(fā)出了一個“想走貨”的信號。
精彩導讀
全城暗訪
雙合同八宗“最”
從今年4月24日起，廣州全面執(zhí)行商品房住宅預售價格網(wǎng)上申報制度，開發(fā)商賣房前要先網(wǎng)上申報預售價，并接受市國土房管部門的價格指導。消息傳出后，立即掀起市場軒然大波，當業(yè)界普遍關心此舉將制約新貨供應量并進一步加劇市場供需關系緊張時，一種被“政府指導價”所扭曲的畸形合同也開始浮出水面。
雖然有關部門一直沒有對政府指導價松口，記者從多個在售樓盤的項目負責人口中得知，所謂的“政府指導價”，實際上是樓盤所在區(qū)域、板塊去年同期的成交均價，“如果是舊盤加推新貨的項目，其指導價則參考上一組團的價格?！?BR>
為了完成年度樓市調(diào)控目標，有關部門祭出“政府指導價”和高價盤“限網(wǎng)簽”雙劍，確實在較短時期內(nèi)達成了樓市成交數(shù)據(jù)的下跌。不過，若從市場的真實情況來看，早在去年年底樓市翹尾行情的帶動下，今年年初的廣州房價已上升至一個新的臺階，緊隨其后的新“國五條”政策末班車效應，則是再一次大幅度拉升一、二手樓市的成交量價，所謂的“政府指導價”就顯得“不接地氣”了，與市場價差距較大?！澳阌袕埩加?，我有過墻梯”，向來精明的房企雖然想盡早獲批預售證，但也不會輕易讓利，于是一邊申報低于政府指導價的預售價格，一邊急找法律人士起草各種樣式的“雙合同”。