志強(qiáng)認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)一定要轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式。 

    10月22日，在披露退休消息的媒體見(jiàn)面會(huì)上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)不認(rèn)同房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”的觀點(diǎn)，他表示，房地產(chǎn)還處于“黃金時(shí)代”。 

“哪有7萬(wàn)億的‘白銀時(shí)代’” 

新京報(bào)：退休之后關(guān)于房?jī)r(jià)的評(píng)論會(huì)更加犀利嗎？ 

任志強(qiáng)：不一定。我打算搞一個(gè)房地產(chǎn)研究院，研究機(jī)構(gòu)的特點(diǎn)是把行業(yè)發(fā)展的邏輯性找出來(lái)。對(duì)房?jī)r(jià)感知最敏感，得在第一線。 

新京報(bào)：有房企提出房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代的觀點(diǎn)，你怎么看？ 

任志強(qiáng)：房地產(chǎn)在國(guó)外叫金融房地產(chǎn)，在中國(guó)叫房地產(chǎn)金融，倒著的。在美國(guó)的市場(chǎng)看，你看不見(jiàn)幾家房地產(chǎn)上市公司，三家還是四家，他們大部分上市的都是基金、REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)，把資金搞活，以地產(chǎn)為依托發(fā)展金融產(chǎn)品。 

     中國(guó)的情況反過(guò)來(lái)，中國(guó)的金融產(chǎn)品數(shù)量很小。未來(lái)，房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段，一定是以二手房為主。上市公司怎么給股東收益呢？靠基金和持有物業(yè)給股東收益，不是以開(kāi)發(fā)為主。 

     中國(guó)房地產(chǎn)一定要轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，才有時(shí)代的轉(zhuǎn)變。如果同樣都是開(kāi)發(fā)房子的模式，過(guò)去掙錢(qián)多，現(xiàn)在掙錢(qián)少了，就叫有“黃金（時(shí)代）”和“白銀（時(shí)代）”的差別，我個(gè)人不太贊成。如果這個(gè)行業(yè)還有人不斷去投資，還有這么大的一個(gè)產(chǎn)量額，還有一個(gè)較長(zhǎng)的發(fā)展時(shí)間，它就是黃金時(shí)代。房地產(chǎn)現(xiàn)在年銷(xiāo)售額在七八萬(wàn)億（元），哪有7萬(wàn)億的白銀時(shí)代？ 

新京報(bào)：怎樣看房地產(chǎn)未來(lái)的市場(chǎng)空間？ 

任志強(qiáng)：我們算一算，未來(lái)房地產(chǎn)住宅總量可能還要有200多億平方米的增加，一年（增長(zhǎng)）10億平方米，就有20年；1年15億平方米，還得差不多15年，加上每年還有一部分折舊，新增數(shù)量就會(huì)更大，這就會(huì)有一個(gè)持續(xù)發(fā)展的過(guò)程。 

    這種過(guò)程你還希望它以每年30%、50%的速度增長(zhǎng)嗎？不一定，但是增長(zhǎng)的過(guò)程是持續(xù)的。 

同時(shí)，年度銷(xiāo)售（面積）數(shù)量的增長(zhǎng)可能會(huì)下降，但是（銷(xiāo)售）金額是增長(zhǎng)的。為什么，東西越來(lái)越貴。美國(guó)的房產(chǎn)交易量可能比我們低，但是交易額比我們大多了，因?yàn)樗F。 

信貸調(diào)整利好四季度后樓市 

新京報(bào)：9月30日，信貸政策開(kāi)始放松。這樣的背景下，你怎么看待四季度和明年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)？ 

任志強(qiáng)：四季度肯定會(huì)比前三個(gè)季度情況好，這是毫無(wú)疑問(wèn)的，利率決定支付能力，現(xiàn)在利率開(kāi)始松動(dòng)了。另外，一些富人被“解放”了，他們有錢(qián)，缺的不是信貸，而是購(gòu)房資格，現(xiàn)在他們多了一個(gè)機(jī)會(huì)，市場(chǎng)需求就多了。 

新京報(bào)：今年北京成交了一批高價(jià)地，明年可能都會(huì)集中入市，你認(rèn)為會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)整體上漲嗎？ 

任志強(qiáng)：除了看價(jià)格以外，還要看量。不能用單一現(xiàn)象判斷全局。如果這種高價(jià)地的供應(yīng)量很少，只會(huì)影響高端不影響普通市場(chǎng)的價(jià)格。如果這個(gè)量很大，那就可能影響到整體市場(chǎng)了。 

新京報(bào)：今年多個(gè)城市放松了限購(gòu)，你預(yù)計(jì)北京呢？ 

任志強(qiáng)：我覺(jué)得北京放開(kāi)不了限購(gòu)，跟房地產(chǎn)沒(méi)關(guān)系，和人口控制有關(guān)系。（放開(kāi)不放開(kāi)）5年以后再看看。 

新京報(bào)：那北京的房?jī)r(jià)呢？ 

任志強(qiáng)：房?jī)r(jià)說(shuō)了20年了，還說(shuō)就沒(méi)意思了。中央如果在北京，北京永遠(yuǎn)是（高房?jī)r(jià)）的先鋒；如果把中央搬到青島，青島就是先鋒。你擁有最多的資源和優(yōu)勢(shì)，房?jī)r(jià)就沒(méi)有辦法（不漲）。偶爾可能因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢(shì)不好略有下滑，但最后的結(jié)果還是漲，下一次的高點(diǎn)會(huì)高于上一次高點(diǎn)。 

經(jīng)濟(jì)“打吊瓶”是非健康狀態(tài) 

新京報(bào)：在目前政策放松的背景下，北京房地產(chǎn)的下一個(gè)高點(diǎn)會(huì)在什么時(shí)候？ 

任志強(qiáng)：北京市的政策沒(méi)有放松。我們現(xiàn)在不想去猜，可以看看現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。 

新京報(bào)：怎樣看現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)？ 

任志強(qiáng)：我們認(rèn)為是一種打著吊瓶的非健康狀態(tài)。如果一個(gè)人是健康的，身體溫度是穩(wěn)定的，外界溫度因?yàn)榇合那锒兓@個(gè)人就可以根據(jù)天氣加減衣服。 

中國(guó)經(jīng)濟(jì)溫度不是穩(wěn)定的，決定溫度的是吊瓶，某個(gè)時(shí)候就給經(jīng)濟(jì)打一針；但你還不知道這針打在哪兒，打的什么藥。 

今年已經(jīng)不止一次定向降準(zhǔn)，還有1萬(wàn)億的國(guó)開(kāi)行貸款，5000億的SLF(常設(shè)借貸便利)，還有2000億的平衡資金什么的。這好些東西過(guò)去都沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)?，F(xiàn)在政策周期越來(lái)越短，讓你沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期。反正我們現(xiàn)在就不猜了，沒(méi)法猜，猜也猜不出來(lái)什么東西。 

同題問(wèn)答 

企業(yè)家中最佩服寧高寧 

Q：退休了，你預(yù)計(jì)明年的收入會(huì)有增長(zhǎng)嗎？ 

A：退休了，明年就不拿工資了。別的講課收入，得看別人給我多少。我講課費(fèi)很高的。有人給了我30萬(wàn)，他自己可能就能省70萬(wàn)廣告費(fèi)。 

Q：你自己的錢(qián)除了用于公益事業(yè)，會(huì)不會(huì)用于股市或者買(mǎi)房投資？ 

A：家庭總得有分工，別把大權(quán)都獨(dú)攬了，我的工資卡從發(fā)那天就在我老婆手里，我從不知道有多少錢(qián)。我講課費(fèi)有時(shí)候弄點(diǎn)私房錢(qián)行，但是工資得給人。各有分工不同，男主外、女主內(nèi)，得遵守紀(jì)律。 

Q：明年有計(jì)劃拿出時(shí)間去哪里旅行嗎？ 

A：等我把現(xiàn)在兼任的中房協(xié)等職務(wù)都卸任了，總有時(shí)間去玩吧，還得三年，我估計(jì)那時(shí)候我女兒大學(xué)畢業(yè)了，一起出去玩玩。 

Q：現(xiàn)在有誰(shuí)是你比較佩服的人？ 

A：要從企業(yè)家來(lái)說(shuō)，最佩服的是寧高寧。因?yàn)檫M(jìn)入國(guó)際資本市場(chǎng)這條路是寧高寧領(lǐng)我進(jìn)入的，而且他企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念很好。