今年前9個月，全國樓市出現(xiàn)了近年來少見的情況—成交量萎縮，這是5年來首次出現(xiàn)銷售面積同比下降以及投資增速減緩的現(xiàn)象。

  面對淡市，江門樓市采取“以價換量”的方式來實現(xiàn)自我調(diào)節(jié)。但當(dāng)前的宏觀調(diào)控走向如何？這種以價換量的道路還能走多遠(yuǎn)？地產(chǎn)商又將怎樣創(chuàng)新營銷手段來突圍？且看資深的業(yè)界專家們?nèi)绾谓庾x。

  合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江：

  調(diào)整期到年底 明年房價將漲

  隨著樓市庫存高企，房價下跌，今年全國房地產(chǎn)行業(yè)進入減速慢行的調(diào)整階段。

  “包括本次調(diào)整，近6年來國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了4次大的波動調(diào)整期?！崩栉慕硎荆衲甑恼{(diào)整期將持續(xù)到年底。預(yù)計本輪調(diào)整結(jié)束后，明年效果顯現(xiàn)，房價將會上漲。

  房企創(chuàng)新營銷手法突圍

  “上半年樓市成交大幅縮水，從杭州開始，降價潮蔓延到全國。同時銀行房貸收緊，利率提升，促使開發(fā)商采取以價換量的策略。”黎文江表示，廣州在5月出現(xiàn)第一波降價潮，以中海萬科、雅居樂為代表，主要在廣州番禺和蘿崗兩地，價格降幅達15%～20%。但這輪降價潮導(dǎo)致市場觀望情緒濃厚，對房地產(chǎn)企業(yè)的成績單也沒有很大的助益，因此到了6月就停止了。開發(fā)商改為想辦法創(chuàng)新營銷手段。

  9月1日，廣州萬科攜手明源云客共同開發(fā)的全民營銷新工具“同享會”上線，開啟全民營銷時代。人們通過掃描二維碼進入微信平臺，注冊成為自由經(jīng)紀(jì)人，即可在線報備推薦意向購房者。該活動設(shè)置的常規(guī)傭金高達3%。，如果推薦成交一套價值100萬元的房子，推薦者將獲得3000元的稅前傭金獎勵。黎文江認(rèn)為，這種新營銷模式具有獨創(chuàng)性和領(lǐng)先性，突破了以往被動等客上門的情況，而是積極主動出擊尋求客源。

  有的房企則是想辦法幫買家解決首付問題。9月2日，廣州越秀地產(chǎn)與平安集團旗下的“平安好房”簽署戰(zhàn)略發(fā)展協(xié)議，為首次置業(yè)者提供無抵押的首付分期貸款，長達3年，最高額度30萬元，放款時間最快為5小時。目前分期貸款不但能享受基準(zhǔn)利率，甚至有零利率的優(yōu)惠。

  明年房價將止跌回升

  “調(diào)整期將在今年結(jié)束，明年房價將止跌回升?！崩栉慕硎?，種種跡象表明，目前全國樓市正在向好：一是40多個城市松動限購，而部分地區(qū)如湖北等又開始了新一輪限貸放松。此外，最近媒體證實，央行確實已向五大行投放5000億元的常備借貸便利(SLF)，屆時市場資金流動將更寬裕。

  黎文江指出，開發(fā)商以價換量的營銷手段會在今年內(nèi)結(jié)束。此外，政府的一些結(jié)構(gòu)性調(diào)整預(yù)期也將逐漸奏效，“目前中央的宏觀調(diào)控主要采取的是分類調(diào)控以及解決3億人的問題，并且效果也已有所顯現(xiàn)。”

  “3億人的問題”，第一個“1億”是指城鎮(zhèn)化農(nóng)民進城，新出臺的國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃指出，要努力實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。第二個“1億”是指棚戶區(qū)和城中村改造目標(biāo)。2014年政府工作報告中明確提出，今后一個時期，將改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村。第三個“1億”是中央農(nóng)村工作會議提出的，到2020年要解決約1億人口在中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化。這3億人居住問題的解決，將推進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

  “樓市雖然有泡沫，但房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟軟著陸的安全氣墊。在這一層面的考慮下，樓市崩潰論是比較無力的說法。”基于這一理念，黎文江堅持對房地產(chǎn)市場看好的信心。

  廣東省房地產(chǎn)研究會副會長、寒桐投資顧問工作室總經(jīng)理韓世同：

  適當(dāng)降價或是當(dāng)前最好選擇

  縱觀全國房地產(chǎn)市場，去年一線城市成交火爆，二三四線城市都有點低迷。但從今年開始即出現(xiàn)分化跡象，一線城市勢頭并不好，一二季度成交量全面下降；而二線城市如杭州、長沙，年初時就呈現(xiàn)出全面降價的情況。進入下半年，一線城市也開始步入價格跳水的初始階段。韓世同告訴記者，廣州今年前7個月已出現(xiàn)三輪輪番降價，8、9月更是逐漸開啟了全面降價的格局。

  就三四線城市而言，廣東目前的形勢要比內(nèi)地好。廣東有兩個一線城市，廣州和深圳的房價、成交對市場有著示范性的影響力?！霸谶@兩個城市的帶動下，廣東的二三四線城市今年樓市也還算較穩(wěn)定。”韓世同談到，個別城市情況還不錯，比如今年佛山取消限購后，樓市成交可媲美廣州。中山、珠海由于受到局部的利好影響，房價也比較穩(wěn)定。

  政策方面，目前房地產(chǎn)調(diào)控還是以分類調(diào)控為主。韓世同分析，分類調(diào)控是各地根據(jù)自己的實際情況來采取相應(yīng)措施，目前以寬松為主，都離不開“如何刺激市場，促進成交，又讓房價相對穩(wěn)定”的主題，當(dāng)中并沒有特別強調(diào)房價要下降。

  面對高庫存，為了打破市場的觀望現(xiàn)狀，發(fā)展商的選擇主要有以下三種。一是“保價無釋”，現(xiàn)在如果不做適當(dāng)?shù)膬r格調(diào)整，就基本沒成交；二是“以價換量”，稍把價格降一降，就能促進庫存走量；三是如果挺不住了，再做大幅度降價來促銷?！耙灰祪r、什么時候降”是發(fā)展商自身的選擇，韓世同認(rèn)為，就目前而言，及時適當(dāng)降價或是發(fā)展商最好的選擇。

  廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文：

  未來政策主要由地方來制定

  趙卓文指出，今年前9個月，全國樓市出現(xiàn)了近年來少見的情況——成交量萎縮?！皬娜珖鴣砜?，銷售面積同比下降8.3%，廣東市場則同比下降11.8%。一線城市，如廣州銷售面積同比更是下降近30%，上海也出現(xiàn)同樣的情況?！壁w卓文表示，這是房地產(chǎn)市場近5年來首次出現(xiàn)銷售面積同比下降以及投資增速減緩。而2013年之前，每年的房地產(chǎn)銷售增長面積都在23%左右，今年不增反減，很值得關(guān)注。

  房產(chǎn)政策有望逐漸放松

  趙卓文分析，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)三個現(xiàn)象：一是投資量仍增長，但增速放緩，銷售面積下降，市場萎縮。二是買家越來越謹(jǐn)慎，市場的觀望氣氛比較濃厚。三是今年政策會逐步放松，“就全國來看，大部分城市都放松限購政策了，整個政策環(huán)境趨于放松。”趙卓文說，房地產(chǎn)市場應(yīng)該進入一個新的階段，以平穩(wěn)為主。

  鑒于房地產(chǎn)市場成交量萎縮的現(xiàn)狀，趙卓文指出，中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度現(xiàn)在是清晰而明顯的，總體思想是由市場配置資源，政策會逐漸放松。未來應(yīng)由以往政府預(yù)防房價上升過快轉(zhuǎn)為由市場控制資源。因此，未來房地產(chǎn)政策應(yīng)該主要由地方政府來制定，“像廣州、佛山、江門等珠三角城市，都有自己的地方房地產(chǎn)政策?！壁w卓文表示。

  對目前各界“救市”的呼聲，趙卓文認(rèn)為出臺政策是必須的。因為現(xiàn)在經(jīng)濟增速減緩，需求下降，對經(jīng)濟的影響很大。因此，今年房地產(chǎn)市場最重要的是增加銷售量，“價格不是主要目標(biāo)，關(guān)鍵是增加銷售量，如何促進銷售更是重中之重。因此，原來的‘限購、限貸、限價、限簽、限售’這‘五限’政策應(yīng)該會逐步放開。”

  發(fā)展商降價仍沒有到位

  今年的“金九”已悄然過去，“銀十”馬上開啟。趙卓文表示，從9月各地的銷售情況來看，“金九”并不“金”。究其原因，一是因為今年樓市的購買氣氛并不濃，二是因為現(xiàn)在樓市供應(yīng)量還比較大?！鞍凑瞻l(fā)展商的施工周期，一個樓盤從拿地、建設(shè)到銷售需要一個過程?，F(xiàn)在很多物業(yè)是2012、2013年開工的樓盤，現(xiàn)在供應(yīng)量處于高峰期，但銷售量卻很低。加上今年金九銀十的需求不是很旺盛，特別是投資信心暫時沒有得到提升，導(dǎo)致‘金九’旺季不旺。”

  針對近段時間各地出臺的救市政策、發(fā)展商采取的降價促銷措施，趙卓文認(rèn)為，目前發(fā)展商的打折仍沒有到位。

  后市銷售氣氛有望回暖

  不過，趙卓文透露，金九銀十之后樓市的走向是樂觀的，因為下半年中央政府會出臺一系列刺激經(jīng)濟的措施，雖然不知道是強刺激還是微刺激，但都會對樓市帶來振奮效果。其次，金融政策也會放松，這對很多開發(fā)商來說將是一個利好。而發(fā)展商也會降價促銷，以價換量；特別是一些大型的上市公司，在第四季度會為了追求業(yè)績而有較大力度的優(yōu)惠。最后，現(xiàn)在正是消費者購房的黃金季節(jié)，銷售量會越來越好。冬季是廣東銷售旺季，所以下半年出現(xiàn)真正旺季仍是有希望的，市場銷售氣氛會逐步回暖。

  談到房地產(chǎn)庫存量，截至8月底，江門中心城區(qū)庫存一手住宅約共12600套，達到歷史新高。趙卓文表示，高庫存情況逐步增高與銷售下降是相關(guān)的?！胺康禺a(chǎn)有庫存是很正常的，江門目前的數(shù)量在可以接受的范圍內(nèi)。如果樓市轉(zhuǎn)好，一年內(nèi)是可以消化的。關(guān)鍵是政府與發(fā)展商要共同想辦法解決銷售，其次，發(fā)展商應(yīng)適當(dāng)控制建設(shè)規(guī)模與開發(fā)節(jié)奏，適當(dāng)控制供應(yīng)量?！壁w卓文表示。